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李宇嘉:在深圳,炒房“忽悠鏈”是怎么形成的

洛陽房地產網-房掌柜 2020-06-28 11:05:54來源:房掌柜綜合 
[摘要]新房開盤,就是“驚險的一跳”。一旦開盤當周去化率不及60%,坊間就會傳言,這個盤有這樣那樣的瑕疵。

  新房開盤,就是“驚險的一跳”。一旦開盤當周去化率不及60%,坊間就會傳言,這個盤有這樣那樣的瑕疵,比如戶型不好、公攤太大、定價偏高、配套不全等。

  從此,這個樓盤就陷入龜縮式去化。所以,老板給營銷部門下達的是“非熱銷便成仁”的死命令。過去那些營銷手段,比如以地鐵、新區、CBD等描繪的片區藍圖,放在當下樓市,已激不起多少浪花了。

  創造樓市熱銷場面,當下最佳的工具,非一二手房“價格倒掛”莫屬,這個最能激起大家買房的欲望。所以,很多開發商祭出了“非倒掛不開盤”的策略。

  頭部的幾家大開發商“搶規?!庇軓?,在拿地和融資成本低的加持下,一般會以低于周邊二手房的價格給新推盤定價。近期,筆者到粵北某城市,當地某小開發商說,那幾家巨頭在哪開盤,哪里就得降價。

  但是,多數開發商沒這么瀟灑,怎么賣房呢?創造一二手房價格倒掛的“場景”。近期,凡熱銷樓盤,很多有這樣的“場景”。比如不久前,杭州近6萬人報名,搶900多套房。申請人數太多,開發商不得不包下網吧,24小時不間斷審核購房資質;再比如,深圳光明某項目開盤前,數百人提前一天通宵排隊認籌,因人數過多、場面太火爆而被叫停和清場。

  開發商朋友說,類似深圳、杭州等城市,新房還在限價,好不容易批出來的價格,怎么可能降價賣呢?要創造一二手房價格倒掛“場景”,就只能讓周圍二手房價格先上漲起來。

  于是,開盤前的“暖場”就很重要,營銷團隊要給市場傳達“價格倒掛”“買到即賺到”的信號。所謂“暖場”,就是開發商聯合自媒體、中介、二手房業主等,把二手房價格抬上去。

  任何一個片區,拋開自住不賣的、限售的,掛牌的房子是很少的,這就為控盤創造了條件。于是,就有了如下的忽悠鏈條:自媒體先寫文章,把這個片區吹得天花亂墜,稱實際價格會漲到多少;然后,中介頻繁給所有掛牌業主打電話,說你的房子可以賣到500萬(本來只能賣450萬)。將信將疑的業主,在中介的鼓吹下,集體將掛牌價提至了500萬,最后竟賣掉了。

  于是,片區這類房子就漲到500萬。如此一來,整個片區的房價就被抬高了,從而創造出了價格倒掛的“場景”,新盤熱銷就在情理之中。

  最能創造一二手房價格倒掛“場景”的,就是“地王”抬轎子了。上面講的深圳光明某項目通宵排隊認籌,多半要拜周邊地王項目所賜。

  微信有這個樓盤的“打新群”,群主說,這個項目周圍二手樓盤已賣到“7萬+”了,這個項目才賣“5萬+”,買到一套立馬就賺180萬。筆者查了一下,那個地王項目在售二手房價確實到了“7萬+”,著實給這個新盤抬了個“大轎子”。

  當然,“抬轎子”的也不吃虧,周圍房價漲上去了,自身價值可以再上一個臺階。片區房價螺旋上漲,可謂一人得道,仙及雞犬。

  如果周圍二手房都是“老破小”,實在無法營造出價格倒掛的“場景”,那就釋放棚改信息。對這些“老破小”來說,搭上棚改快車猶如一劑強心針,片區面貌迎來無限想象空間,也讓這些小區房價一飛沖天,周圍新房價格自然也扶搖直上。

  當下,深圳微觀樓市遍布著一大票“大V”,背后跟著無數投資客,片區房價輕易就被操縱了。所以,政府“以其人之道,還治其人之身”,祭出二手房指導價,將操縱鏈斬斷,以政府指導價錨定片區價格。每個片區都有一個指導價,掛牌價高于指導價一定幅度的,就限制網簽,交投情緒自然降溫。

  近期,“深房理騙局”、“跪求學位”者無一人申請學位、排隊搶房屢屢上演等,都意味著,樓市炒作已深入骨髓,非重典無以治亂市,望主政者把脈這一點。

  來源:咚咚找房

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責任編輯:黎觀日

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